港樓隨時因「暗優惠」惡化而崩盤 — 回佣三成都幾離譜

2024 年 5 月 25 日 | 千語德財

樓市走好時,亂象較少;然而,一旦陷於低潮,甚麼古𩆜精怪的事情都會發生,且會造成訊息極之混亂,以致交易價值極不公允,長遠加深樓市低潮。

當下樓市低迷情況,發展商往往不能於首次開售就清銷所有單位,第二次發售時就頗棘手,正如我上篇有關香港樓市的文章所說,各新盤的七成買家會選擇建築期付款;那麼,一旦次一輪發售的賣價大幅度低於首批價,極有可能引發大量首批買家撻訂;故此,發展商會提供「暗優惠」,最典型做法就是有回佣或回贈予買家。

回贈數目輕微就算了,但事態發展下去是,這筆暗優惠愈來愈大,有些新盤甚至有一至兩成,幾近明一份合約,暗一份合約般,十足十內地d明星簽陰陽合約兩份咁!這作法已嚴重到銀行亦非常關注,指明某些發展商的物業無法估足價,且差距極大。

油塘「朗譽」就最驚人,回佣幾近二成半,該物業2022年首發售,樓花期約28個月,約2025年年中收樓,首批21個買家就有16個選擇「建築期」付款;而該物業於政府撤辣後再加推,面價加了幾點子,但暗裏卻回佣高達28%,好恐怖!

我係銀行,都收緊按揭啦,甚至唔做。如果依面價做按揭,銀行隨時借出「實際樓價」的110%。

這些「光豬價」,即扣晒所有回佣和優惠的價格,而家連銀行都唔清唔楚,結果呢?銀行為求自保,有殺錯無放過,將估值大幅調低,大大提升買家做按揭的難度。

問題是:只要多幾個這樣的買家出事,媒體再加以報導,絕對會令日後的潛在買家卻步,都唔知邊個價格係真既!唔係咩?若代理同你講發展商會回佣一成,你都會半信半疑,都唔知個代理有無「食夾棍」,又怕做唔足按揭,猶豫之下就索性不買了!這無異進一步削弱樓市的購買力,影響實非同小可。

一個具效率的市場運作,訊息透明度必須極高,香港法制一向清𥇦成熟,怎可容許這些擾亂市場訊息的作法繼續下去,令樓市無法步出陰霾。

港府該是時候出手制止這些暗優惠的作法。