港樓隨時因「暗優惠」惡化而崩盤 — 回佣三成都幾離譜

樓市走好時，亂象較少；然而，一旦陷於低潮，甚麼古𩆜精怪的事情都會發生，且會造成訊息極之混亂，以致交易價值極不公允，長遠加深樓市低潮。

當下樓市低迷情況，發展商往往不能於首次開售就清銷所有單位，第二次發售時就頗棘手，正如我上篇有關香港樓市的文章所說，各新盤的七成買家會選擇建築期付款；那麼，一旦次一輪發售的賣價大幅度低於首批價，極有可能引發大量首批買家撻訂；故此，發展商會提供「暗優惠」，最典型做法就是有回佣或回贈予買家。

回贈數目輕微就算了，但事態發展下去是，這筆暗優惠愈來愈大，有些新盤甚至有一至兩成，幾近明一份合約，暗一份合約般，十足十內地d明星簽陰陽合約兩份咁！這作法已嚴重到銀行亦非常關注，指明某些發展商的物業無法估足價，且差距極大。

油塘「朗譽」就最驚人，回佣幾近二成半，該物業2022年首發售，樓花期約28個月，約2025年年中收樓，首批21個買家就有16個選擇「建築期」付款；而該物業於政府撤辣後再加推，面價加了幾點子，但暗裏卻回佣高達28%，好恐怖！

我係銀行，都收緊按揭啦，甚至唔做。如果依面價做按揭，銀行隨時借出「實際樓價」的110%。

這些「光豬價」，即扣晒所有回佣和優惠的價格，而家連銀行都唔清唔楚，結果呢？銀行為求自保，有殺錯無放過，將估值大幅調低，大大提升買家做按揭的難度。

問題是：只要多幾個這樣的買家出事，媒體再加以報導，絕對會令日後的潛在買家卻步，都唔知邊個價格係真既！唔係咩？若代理同你講發展商會回佣一成，你都會半信半疑，都唔知個代理有無「食夾棍」，又怕做唔足按揭，猶豫之下就索性不買了！這無異進一步削弱樓市的購買力，影響實非同小可。

一個具效率的市場運作，訊息透明度必須極高，香港法制一向清𥇦成熟，怎可容許這些擾亂市場訊息的作法繼續下去，令樓市無法步出陰霾。

港府該是時候出手制止這些暗優惠的作法。