香港的而且確在轉型，但物業只會愈來愈賤。

特首近日說到在港開業的生意比結業多，很多人也半信半疑，原因是我們天天在街上走，空置的商舖愈來愈多，又怎會開業比結業多呢！

平情而論，這極有可能，只因我們今天看經濟，不能只從傳統經濟眼光看，互聯網也發展了近廿多年，網上生意極蓬勃，線上開業亦不少，而且有些是極具規模的品牌（如近日的山姆超市），這些產業講求網絡（包括物流）的覆蓋，根本就不用街舖。所以，它們數目的增加，是可以與街舖高空置率平衡發展的。我們的而且確活在兩個平𧗾世界，一個在線上，一個在線下。

然而，這種轉型，對過渡期和過渡後的香港物業市道極不利，既然香港的發展趨勢走近內地般的電子化和網絡化，而實體化的生意就不斷收縮，那實舖的需求就只會愈來愈少；加上香港商舖租金仍然昂貴（大減了仍貴），開實舖的生意好快就頂唔順，匆匆結業拜拜，就如近日一些內地飲食品牌。我相信日後內地企業會學乖，在港做生意不開實店咯，做電商好過，透過外賣平台做生意算。

是的，今天做生意，做大也不定要用幾多間實體分店來𧗾量，是以網絡人氣和線上社區的大小來反映。坦白講，用實舖做大盤生意，硬皮太多，成本欠缺靈活性，風險著實太高，真係可以搬上網上做都搬上網做啦。

商業單位市道滑落，多少也會影住宅物業市場，香港過去幾十年，財富是先由商用物業價值托出來的，然後再在住宅物業市場翻多翻，翻出一個盛世來。現在，是在大逆轉。

令人擔心的是，香港當下的轉型，對物業市道已極𣎴利；轉型後，一切都線上電子化，就更不利物業市道。或者這様說，香港的轉型，表面上是各行各業由線下走向線上；但骨子裏，就是日後香港的財富再不能依賴物業增值，而是要從生意實幹出來。

日後香港人置業不會有那句：「我自住怕甚麼！」因為將來物業就只用來住囉！別無他用。