電影回帶式的樓市收縮

近呢幾年，香港電影有種表達手法，好似「無雙」同「拆彈專家II」，序幕都先營造一個宏大既爆炸場面，然後再倒帶收返呢個爆炸場面，回到原狀。

我覺得，香港樓市泡沫都係咁，由2008年開始引爆，＇爆到2018年，然後開始回帶。

由2008年開始美國量寛，再進一步引發全球各地狂印銀紙，就連歐洲，都印到歐債危機都消失左；而內地亦不甘示弱示弱，狂印！於是，大量資金走入香港樓市，樓價開始喪升，升到大家都認為樓價唔會唔升，置業者不斷預期會資本增值，於是「資本化」入樓價內，樓價升！升！升！

這是推動港樓價格上升既「貨幣」因素；火上加油既係，因量寛而息口亦不斷尋底，我相信大家都唔會忘記，計算貼現利率係喺分母度，利率跌，現值升，樓價又升！

另一方面，樓價上升帶來正面財富效應，不單只內地人，香港人也富裕起嚟，推動了整體經濟活動，大家都比得起錢，物業租值也上升了，於是又再進一步推升樓價。

這是推動港樓價格上升既「實質」因素。

換言之，成條計算樓價的公式，所有既成份，全都推升樓市，你話物業價格唔升到癲就奇！

好啦！而家回帶啦，先嚟量縮，再嚟加息，樓市持續下跌…….

居然有人話租值還高，可挺住樓價；大佬，時辰未到啫，劇本都未去到嗰個位。要租值跌，必先要樓價跌到已帶嚟顯著既負面財富效果，其實而家好多產業都好難搵食，特別零售業，我相信失業率由年底開始會攀升，明年開始，好多企業中層會被裁出嚟，搵唔到食，物業租金就要跌；d專才嚟到香港都搵唔到食，亦都比唔起租啦！租金向下調，是遲早既事！

最後一根可提振樓市的稻草，始終都會被拔掉！

咪因為呢兩個月有內地年青人嚟港讀大學，要搶租某些區份新樓，就話物業租值重好強勁！呢d季節性影響，唔能夠反映整體市況。

睇埋明年先啦！

咁租值跌樓價又跌了，但我認為呢個因素，影響不太深遠（反而有一個重中之重的因素，先係令樓價未來深深陷入熊市中。

晚上發文！