租值托得起樓市嗎？

舊生問：

「其實想問，咁多人覺得租金升會托住個樓價，其實唔係樓價升先真正托住個樓價，抑或係根本因利息成本上升，先係導致租金上升既主因呢。有時都唔係好明白，想聽阿sir有機會講下。」

原則上，樓價係「現值（present value)」，有讀過高考Econ 或會計都曉；的而且確，樓價係未來租值貼現後之和，所以租值必左右樓價。

問題係，如果某地方的樓市，樓價只係受租值影響，絕對係一個「悶局」，就好似上世紀七十年代之前現美國銀行體系，只係做傳統借貸，唔掂任何𧗠生工具或槓桿投資，根本就係死水！水清則無魚，至理名言。

租值受經濟條件影響，如果某個地區的經濟景況，三十年如一日，死下死下，咁樓房租值都會死下死下，跟住樓價都會係死下死下，死嚟死去，死不出過好未來！日本在過去三十年，就係咁樣，物業市場如死水般，新宿一間部屋，可以港紙一百萬唔駛就買到。

所以，樓市要被炒起，一定要有外來資金嚟買起物業，咁樓價先有「獨立」的上升動力，帶嚟資本增值，而呢個資本增值，會形成「預期」，被「資本化」，啫係被「貼現」埋喺樓價到，咁樓價就唔只受租值影響，更受物業升值所左右，係樓價反覆飈升既動力。

有左呢個理論基礎，點應用喺香港、星加坡同日本樓市度呢？

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