投資日本物業，只能在東京！

2023 年 8 月 9 日 | 日本研究

由於少子化和人口老化，日本社會正在經歷顯著的人口減少，根據總務省統計局「人口推算」，截至2023年2月日本總人口為1億2456萬人，自2008年達到頂峰以來，人口持續下降；到2056年，人口將降至1億以下；在2055年，預計每2.5人中就有1人年齡在65歲以上，四分之一的人年齡在75歲以上。

樓房的空置庫存（包括新舊樓）亦愈來愈多，有685.9萬戶，若計每戶平均可容納2.21人，即可容納約1516 萬人，大約是日本人口的10%，空置量真係極高。

由於東京過度集中，開發商的建設熱潮似乎不會停止，儘管有傳言稱居家辦公的普及使人們搬到了農村地區，但東京的房地產價格仍在飆升，甚至在東京奧運會之前，就有傳言稱奧運會後樓市泡沫就會爆破，但事實仍是持續攀升。

然而，隨著人口減少，樓房空置又持續增加，不難想像最終會成為其他區域的一個嚴重經濟問題；無論是自住還是投資，樓齢是日本人最重視的因素之一。

截至2026年底，樓齡達30至40年的樓房有161.9萬戶，40至50年的樓房有109.3萬戶，50年以上的樓房有60.4萬戶。

而到2031年底，樓齡達30至40年的樓房有176.3萬戶，40至50年的樓房有133.5萬戶，50年以上的樓房有115.6萬戶。

到 2041 年，將有大約 250 萬戶樓齡超過 50 年的公寓，雖然對於租樓的人來說沒什麼影響，但如果放任不管，對於樓房買家和投資者來說都是一個大問題。

對於樓房買家來說，如果出售時類似的樓房不斷增加，可能會導致資產值下降，而對於房地產投資者來說也是如此。未來要面對的將會是需要維修和翻新的破舊樓房，以及受到人口下降影響到的空置房屋問題。

東京都政策企劃局預測了到2065 年東京的人口變化，根據2020年人口普查，東京人口為1,405萬人，預計2030年將達到1,424萬人，然後逐漸下降，2065年跌至1,228萬人。

東京房地產市場的強勁表現可能令人難以抵擋，但對於這些流動性較低的資產，投資者需要的是冷靜及中長期視野。