我認為樓價最低係幾多

今早發文，說到長實當下油塘新盤定下了未來樓市在不受異常量寬下的最高價，舊生問：「咁最低價呢？」

我地先溫一溫歷史。

零三年沙士，樓價是3500蚊一呎左右，但係係計建築面積，嗰時d新樓實用率已經唔夠八成，當八成啦！用實用面積計，每呎該係4500蚊左右（計高小小，因為嗰時環保露台計入建築面積，而家唔計入實用面積）。

到零八年金融海嘯，樓價多了三成有多，約6000蚊一呎，到2012年，樓價已比沙士價升近一倍有多，跟住就勢如破竹狂升。

2003年樓價係又無經濟活動又無量寛的樓價，2008年經濟已極有動力，2012年後，樓價反覆受𣈱旺既經濟活動同濫發貨幣交互影響，不斷颷升。

如今，異常量寬已不存在，但廿年來常態印多銀紙係有既，正常通脹你唔可以唔計，所以計入常態通脹的沙士價，該有6000-7000蚊；我之前都講過，樓價好難去到昔日沙士價4500蚊，除非中央真係打台灣。

若計埋呢種常態通脹，08年海嘯價則約喺8000-9000蚊左右。

咁而家香港既經濟活動會收縮得幾深？會去到08年海嘯境況嗎？首先我地要知道，08年經濟根本就唔差，講動力，仲好過而家，而且當時樓房供應都無而家過剩得咁嚴重。

所以我估計未來樓價8000元應該係最低。如果你真係8000蚊入到，而香港經濟又復甦翻（實會架！凡物有週期），樓價可以升返到15000，咁你都有約一倍既回報；當然，若果又來量寛，樓價就會再升，回報就更高。

當然，若你覺得香港經濟活動會沉淪到沙士水平，咁就要見6000元；呢方面，就真係要大家自己衡量下。

個人認為，新樓樓價低過10000蚊一呎，可入手。

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補充：若果真再量寛，有樓我都即刻放，改買比特幣，呢個係現代資產配置既常識；如果你幫人做資產管理，居然無呢個觸覺，咪誤人財富！唔好好似我咁，教書教到誤人子弟三十年。