一手貨尾既數據話我地知，發展商最狠既劈價仲未嚟！

近幾篇談及樓市，我均以貨尾為主題，有位舊生找出一個圖表，顯示貨尾既數據。真好！我老眼紛花，好怕搵數據，舊生代勞了，教我多快好省做點更深入既分析。

先看看下圖：

基本上，單看貨尾「率」係無意思既，貨尾率高可以係發展商惜售，始終起樓要時間，突然碰上大牛市，發展上手上既「準」單位未必夠應市，而年來若預期樓價還再升，咁發展商會留貨喺後期賣，咁貨尾率都會高，所以你睇2011年-2016年大牛市時，貨尾率都唔低。

始終樓係要一間間咁賣，絕對量先係最重要！

唔明？我打個比喻你即明，情況就如我賣日本時裝，我同日本品牌訂件衫訂十件返嚟，如果賣完一輪後，貨尾率係五成，都係得5件啫，要散埋呢5件唔難，都唔洗點大劈價。但如果我訂左一千件，就算貨尾率得一成，都有100件，咁我點清？唔劈價都唔得啦！所以，貨尾係講量，唔係講百份比，2011年-2016年大牛市時，貨尾率不見得低，但貨尾數量其實好少，我相信當時發展商厭太少添，因為佢地無乜貨賣。

從上圖可見，近兩年的貨尾量持續上升，已經追近上一個物業週期既熊市第三期尾聲，即2003年左右，而最重要既係，呢年已經經歷左上一年（即2002年）發展商為求「一Q清晒整個新盤所有單位」而進行既「超級大劈價」（如我今早那篇文章所說）；所以，若果未來日子，貨尾量仍持續上升，升到好似2001-2002年既高位咁，發展商來個「斷崖式」劈價，絕不出奇！

未來2年，如果你睇貨尾量仲會上升，咁樓價真係仲可以劈得好恐怖！